德国房地产现阶段概况

2010年开始的德国房地产价格涨潮延续至今。德国房地产协会（IVD）于2016年10月发布的一项针对德国370个城市房价数据的报告显示，2016年前三个季度德国住房价格比去年同期涨幅超过6%，而在2015年这个数字还不到5%。
德国房价持续上升，主要原因有两个：
一方面，越来越多的人涌入城市造成住房短缺，供需不平衡引发价格抬升；
而另一方面，银行利率的持续低迷使资本流入收益更大的房地产市场，造成房价上涨不停。
本文将从五个方面来分析当前德国房地产的投资环境。 

一．现房显著涨价
德国人口超过50万的14个大城市中，中档现房平均价格比2015年同期上涨9.42%，而2015年时涨幅是7.46%。人口25万至50万的城市中，现房价格涨幅达到8.64%，2015年这个数字是5.48%。除了人口5万至10万的区域房价涨幅放缓，其他地区现房涨幅均有所提高。 

二．房价上涨城市前十名
2016年德国房价涨幅最高的十座城市分别是：法兰克福（18.92%）、科隆（15%）、斯图加特（11.32%）、不来梅（10.64%）、埃森（10%）、汉堡（8.7%）、慕尼黑（7.69%）、柏林（5.41%）、杜塞尔多夫（3.69%）和多特蒙德（3.57%）。 
高居涨幅榜首的法兰克福现房均价为每平方米2200欧元，涨幅高达18.92%。排名第七位的慕尼黑虽然涨幅是7.69%，看起来没有法兰克福那么疯狂，但其房价在近年来始终保持德国之最，平均达到每平方米4200欧元。值得注意的是埃森这座规模并不大的城市房价涨幅也有两位数，达到10%，位居排行榜第五。 

三．新建房价格走势平稳
2016年前三季度德国新建住房价格平均涨幅是6%，和2015年同期相比并没有太明显的变化。在一些城镇，新建房价格上涨的势头有所放缓。人口为3万到5万的城市中，新建房价格涨幅为5.54%，2015年这个数字为7.1%。即使如此，人口超过25万的城市新建房价格涨幅依然引人注目。

四．住房可支付性指数历史最高
尽管房价较高，但德国目前的住房可支付性指数（HAI）处于历史最高水平。住房可支付性指数综合房价、工资和银行利率，用来表示处于中位数收入水平的家庭对处于中位数价格房产的承受能力。若该值小于100，表明该家庭只能承受价格更低的住房。若大于100，则说明该家庭能够承受价格更高的住房。 
这个指标在十年前的德国依然低于100，但在2016年达到了143，说明德国家庭对于房价的承受能力普遍有了大幅提升。在银行低利率的背景下，相对强劲的工资涨幅为民众的支付能力提供了保障。因此尽管价格上涨，买房对于德国普通家庭而言从来没有像现在这么经济实惠。 

五． 供需矛盾推高租金
虽然近期德国经济受到欧元区经济衰退等影响，但世界三大评级机构对其投资环境的最优评价依然没有改变。4300万在职人口对房地产的刚性需求不仅使德国房价稳步上涨，也造成了租房市场的持续繁荣。与城市居住人口增长形成鲜明对比的是，德国的住宅开发依旧不活跃。因此，迅速增长的人均住宅面积需求与水电煤气费等住宅附加费用的提高，使德国房产租金价格在诸多因素影响下节节攀升。 
银行利率下跌，房价与租金双双上——无论投资还是自住，现阶段在德国购房不失为一个相对稳定的投资选择。

数据来源：
https://ivd.net/