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Immobilien erwerben in China als Ausländer

Leben Sie schon mehr als sechs Monate in China? Sind Sie es leid Miete zu bezahlen? Haben Sie über die Möglichkeit nachgedacht, ein Apartment für sich und Ihre Familie zu erwerben? Wie gut verstehen Sie die chinesischen Bestimmungen, die für Ausländer in diesem Bereich gelten? Fragen Sie sich, ob es Ihnen erlaubt ist, ein Haus in China zu kaufen? Dann gibt es keinen Grund sich weiter den Kopf zu zerbrechen, da dieser Artikel all Ihre Fragen beantwortet, indem er die Verfahren, Voraussetzungen, Kosten und Risiken, die für Ausländer beim Erwerb von Immobilien in China relevant sind, behandelt.

Im vergangenen Jahrhundert hat der Wohnungsmarkt in China geboomt. Als Resultat stieg der Anteil am Wohneigentum um 80 Prozent an, und die Wohnungspreise im ganzen Land sind stark gestiegen. Da sich der Wohnungsmarkt und auch die Qualität der Immobilien so positiv entwickelt haben, ziehen viele Ausländer, die planen längere Zeit in China zu bleiben, es in Betracht, eine eigene Immobilien zu erwerben. Leider ist dieser Prozess in China kompliziert und mühsam, da die Regierung so viele Gesetze und Regulierungen für Ausländer beim Kauf von Immobilien festgelegt hat. Um eine solide Investitionsentscheidung zu treffen, sollten Ausländer sich der Voraussetzungen, Verfahren, des Preises und der Risiken bewusst sein, die damit verbunden sind eine chinesische Immobilie zu erwerben.

Grundlegende Voraussetzungen

Ausländern ist es erlaubt Immobilien zu kaufen, wenn sie mindestens ein Jahr in China studiert oder gearbeitet haben. Allerdings variieren die Voraussetzungen von Region zu Region. Beispielsweise wird in Shanghai vorausgesetzt, Steuerbelege für 12 der vergangenen 24 Monate bei den örtlichen Verantwortlichen vorzulegen. Desweiteren müssen Sie verheiratet sein, um ein Haus erwerben zu dürfen. In Peking müssen Sie die mindestens die letzten Fünf Jahre Sozialversicherung und Steuern gezahlt haben, damit Ihnen die Regierung genehmigt ein Haus zu kaufen. Leider darf man als Ausländer nur eine Immobilie besitzen in der man dann auch wohnhaft sein muss. Ebenfalls ist es Ausländern nicht gestattet eine Immobilie zu vermieten, da man die Wohnung selber als Wohnsitz nutzen soll. Um eine geschäftliche Immobilie kaufen können, müssen Sie zuerst ein Unternehmen in China gegründet haben. Glücklicherweise, wie bei vielen anderen Regeln in China, können Sie diese festen Bestimmungen umgehen. Wenn Sie zum Beispiel einen örtlichen Rechtsanwalt heranziehen, ist es Ihnen vielleicht möglich ein zweites Haus erwerben, da die einschränkenden Bestimmungen der chinesischen Regierung nicht streng befolgt werden. Wenn Sie es schaffen ein zweites Haus zu kaufen, können Sie einen anderen chinesischen Namen für die Registrierung benutzen. Das ist nicht besonders schwierig, da Ihr chinesischer Name phonetisch aus Ihrer Muttersprache übersetzt werden kann, und Sie einen chinesischen Namen benötigen, um eine Immobilie zu registrieren.


Verfahren

Nachdem Sie ein halbes Jahr in China gelebt haben, müssen Sie mindestens ein weiteres Jahr warten, um sich für den Erwerb von Eigentum zu qualifizieren. Sechs Monate nachdem Sie ein Jahr lang in China wohnhaft waren, haben Sie sich schließlich dafür qualifiziert ein Haus zu kaufen. Die nächste Frage, die sich Ihnen stellt ist, wie gehe ich das am besten an? Der Vorgang ein Haus in China zu kaufen ist der Gleiche wie für Einheimische, abgesehen von einigen zusätzlichen Regelungen, die für Ausländer aufgestellt wurden.

Hier sind die Schritte, die befolgt werden müssen:

Schritt 1:
Beschaffen Sie sich den Nachweis Ihrer einjährigen Residenz in China vom Kommunalen Büro für Öffentliche Sicherheit. Wenn Sie das machen, können Sie entweder einen Makler anstellen oder selber nach der idealen Wohnung suchen.

Schritt 2: 
Sobald Sie oder Ihr Makler eine geeignete Immobilie gefunden haben, ist der nächste Schritt, eine Vorvereinbarung einzureichen, in der Sie die Geschäftsbedingungen für den Erwerb des ausgewählten Hauses aufstellen. Wenn der Verkäufer Ihrem Angebot zustimmt, sollte eine Anzahlung von 1 % des vereinbarten Verkaufspreises an den Verkäufer gezahlt werden

Schritt 3:
Der Verkäufer wird dann mit Ihnen zusammen den offiziellen Verkaufsvertrag entwerfen und unterzeichnen. Wenn der Käufer aus dem Ausland kommt, muss dieser notariell beglaubigt werden,.

Schritt 4:
Dieser Schritt ist einzigartig bei ausländischen Käufern. Sie müssen zum örtlichen Auswärtigen Amt gehen, um den Erwerb von der Regierung anerkennen zu lassen.

Es ist wichtig anzumerken, dass falls eine Hypothek nötig ist, Sie einen Kredit aufnehmen können, indem Sie Ihren unterzeichneten und notariell beglaubigten Vertrag, sowie auch jedes anderes Dokument, das von der Bank benötigt wird, vorlegen. Abhängig von den spezifischen Regeln Ihrer Bank, können Sie Ihren Kredit entweder in RMB oder in einer ausländischen Währung aufnehmen. Allerdings müssen die erste Anzahlung und 30 % des Verkaufspreises an den Verkäufer in RMB gezahlt werden. Auch wenn die meisten  Ausländer ihre Devisen zu ihren chinesischen Bankkonten überweisen, muss man bedenken, dass Ihnen nur ein Devisenkontingent von $50,000 pro Jahr zur Verfügung steht. Sie müssen deswegen Ihrem Verkäufer deutlich machen, dass Sie falls Sie nicht ausreichendes Bargeld  in RMB besitzen, Sie eine gewisse Zeit benötigen, um Ihre Währung weiterzuleiten und umzuwechseln.

Schritt 5:
Dies ist der letzte Schritt, um Hauseigentümer in China zu werden. Und alles, was Sie dafür tun müssen, ist das Deed and Title Transferring Office zu besuchen, um das Eigentumsrecht des Hauses auf Ihren Namen überschreiben zu lassen. Das Eigentumszertifikat wird Ihnen nach einigen Wochen ausgestellt und Sie werden dann ein offizieller Hausbesitzer in China.

Finanzielle Aspekte

Wenn Sie das Geld und die Dokumente bereit haben, kann der Vorgang ein Haus in China zu kaufen sehr problemlos sein. Trotzdem sollten Sie sorgfältig darüber nachdenken, wo Sie das Haus kaufen möchten bevor Sie den Prozess starten, eine Immobilie in China zu erwerben. Der Grund ist, dass  viele Ausländer, die nach China zum Studieren gekommen sind, die Freiheit haben innerhalb Chinas umzuziehen. Es ist somit wichtig, dass Sie die Hauspreise in verschiedenen Regionen bedenken, wenn Sie Ihre Investitionsentscheidung treffen.  Häuser  in erstklassiger Lage in first-tier Städten, neigen dazu am Teuersten zu sein.  Wie in San Li Tun in Peking oder auf dem Bund in Shanghai. Ein altes Haus in Peking zu kaufen, kostet im Durchschnitt  über 41000 Yuan pro Quadratmeter. Das ist so laut Fangjia.com. Das bedeutet, wenn Sie ein Zwei- Schlafzimmerapartment in Peking kaufen möchten, dann müssen Sie mehr als 4 Millionen Yuan pro Quadratmeter bezahlen, oder sogar mehr als $0.65 Millionen. In Chengdu, einer boomende second-tier Stadt, kostet ein Apartment aus zweiter Hand im Durchschnitt 8600 Yuan pro Quadratmeter. Das ist nur ein Fünftel des Preises in Peking. Wenn Sie die gleiche Menge ausgeben möchten, können Sie sich entweder dafür entscheiden eine kleinere Immobilie in durchschnittlicher Lage in Peking zu kaufen oder ein großes Haus in erster Lage in Chengdu. Zusätzlich muss man viele Steuern berücksichtigen, ungeachtet wo Sie Ihr Haus erwerben. Als Käufer müssen Sie beispielsweise 3%-5% des Verkaufspreises für die Dokumentensteuer übernehmen, eine Überweisungsgebühr von 0.5%,  die Stadtinstandhaltungs- und Bausteuer von 7% und 0.2%-0.4% rechtliche Gebühren. Desweiteren müssen Sie noch 0.01 %-0.3% der Gebühren für die notarielle Beglaubigung bezahlen. Dies summiert sich auf insgesamt 11.6% des Kaufpreises, was bedeutend genug ist um es zu bedenken, wenn Sie das Budget für Ihren Erwerb aufstellen.


Tipps und Risiken


Der Weg ein Haus in China zu kaufen ist weder einfach noch billig. Sie sollten extreme und gründliche Vorsicht  mit dem Verkäufer und der Zielimmobilie walten lassen, bevor Sie Vertäge unterschreiben. Desweiteren sollten Sie einige Tipps über das Kaufen von Immobilien in China kennen, wie zum Beispiel, dass die Regierung das komplette Eigentumsrecht über das Land hat auf denen die Immobilien gebaut sind. Das bedeutet, wenn Sie ein Haus kaufen, wird das Grundstück an Sie für die Dauer von 70 Jahren verpachtet. Es ist auch riskant ältere Immobilien zu kaufen, da die Regierung einen obligatorischen Kauf Ihrer  Immobilie für den Zweck von Neubauten machen kann. Wenn das passiert, sind Sie vielleicht dazu gezwungen Ihr Eigentum zu verkaufen und Sie verlieren vielleicht auch noch Geld dadurch. Das bedeutet, umso neuer die Immobilie ist, umso unwahrscheinlicher ist es, dass die Regierung sie erwerben will. Sie müssen sicherstellen, dass die Hypothek, die der Verkäufer von Ihrem Zieleigentum aufgenommen hat, abbezahlt ist bevor Sie den Kauf durchführen.  Sie können das tun, indem Sie die originalen Dokumente des Eigentums durchsehen, wenn die Hypothek des Verkäufers nicht abbezahlt ist, werden die Dokumente zeigen, welche Kredite auf dieses Eigentum aufgenommen wurden. Wenn die Hypothek des Verkäufers in ausländischer Währung ist, dann ist es dem Verkäufer nicht erlaubt Ihre Anzahlung in eine ausländische Währung umzuwandeln, um seine Hypothek abzubezahlen.

Nun müssten Sie ein klares Bild davon haben, wie Ausländer Immobilien in China erwerben können. Wenn Sie bereit sind Ihr Hauskaufprojekt zu starten, dann können Sie die Suche nach Ihrem idealen Haus jetzt beginnen. Sie sollten jetzt finanziell und rechtlich darauf vorbereitet sein den Kaufvertrag für Ihr neues Haus zu unterschreiben, um den Weg reibungslos und angenehm zu gestalten.