Die Kaufabwicklung deutscher Immobilien

1. Vorbereitung

1.1 Was ist bei einem Hauskauf das Wichtigste？
Der wichtigste Faktor für den Preis einer Immobilie in Deutschland ist die Lage. Günstig und ruhig gelegene Immobilien sind oft die beliebtesten und auch die mit dem größten Wertwachstum.

1.2 Neu vs Alt
Ob ein Neu- oder Altbau, hängt von den persönlichen Vorstellungen ab. Die Preise für einen Altbau sind in Deutschland relativ niedrig, die Arbeitskosten jedoch hoch, gleiches gilt für die Wartung eines alten Gebäudes, welche häufig den eigentlichen Preis der Immobilie übersteigt. Durch die 5-jährige Gewährleistungspflicht und Energieeffizienzdarlehen, braucht man sich bei Gebäuden, die in den letzten 15-20 Jahren erbaut wurden, nicht um die Wartungskosten sorgen. Gleichzeitig ist der Preis jedoch immer hoch und die lange Wartezeit ein Nachteil.

1.3 Die Suche nach Immobilienanzeigen
Zeitungen und Immobilienwebseiten sind die wichtigste Quelle für die Suche nach Informationen zu Kaufobjekten. Die folgenden vier Webseiten bieten die umfassendsten Informationen zu Immobilienobjekten in Deutschland:

www.immobilienscout24.de

www.immowelt.de

www.immonet.de/

www.null-provision.de/

2. Der Vertrag

2.1 Vertragsformate und Verfahren
Nach deutschem Recht muss eine Übertragung von Eigentum und ein Abtretungsvertrag über eine Immobilie von einem deutschen Notar gegengezeichnet werden. Darüber hinaus sind Notare auch an der Vertragsabwicklung des Immobilienkaufs beteiligt und stehen in Kontakt mit den öffentlichen Behörden, welche das Grundbuchregister  verwalten, in der der Käufer als neuer Eigentümer eingetragen werden muss.  

2.2 Vertragsparteien und Unterlagen
Das deutsche Recht sieht keinerlei rechtliche Einschränkungen für den Kauf durch eine ausländische Firma oder eine aus dem Ausland stammende Privatperson vor. Ausländische Zertifikate und notariell beglaubigte Unterlagen werden im Prinzip anerkannt, müssen aber in Übersetzung vorliegen und einen Nachweis anfügen, der die wahrheitsgemäße Wiedergabe versichert. Dies kann durch ein zusätzliches Zertifikat im Sinne des Haager Übereinkommens oder ein konsularisches Zertifikat erfolgen. 

2.3 Vertragsgegenstand
Gegenstand des Vertrags sind die im Grundbuchregister benannte genaue Ortsangabe, der Name des Objekts und die Nummer der Objekts, sollte es sich dabei um einen Teil einer Gesamtimmobilie handeln. Auf Grundstücken erbaute Gebäude können nicht unabhängig mit einer Hypothek belastet oder übergeben werden. Darüber hinaus können bisher nicht vermessene Abschnitte des Grundstücks ebenfalls Gegenstand des Kaufvertrags werden. Es ist notwendig während der Abwicklung des Kaufvertrags Messungen vorzunehmen und die Ergebnisse in das Grundbuchregister eintragen zu lassen.

2.4 Sicherheit
Nach der Unterzeichnung des Vertrags und vor der Zahlung des vollen Kaufbetrags, wird der Käufer als neuer Eigentümer in das Grundbuchregister eingetragen. Diese sogenannte Auflassungsvormerkung ist eine Art Versicherung, die während der Übergangsphase die Rechte beider Parteien sichert. Zur gleichen Zeit wird der Notar einige relevante Dokumente erhalten, darunter zum Beispiel das Negativzeugnis (in dem die Gemeinde versichert, dass sie für das Objekt keinen öffentlichen Nutzen vorsieht),  Genehmigungen (die die Rechte beider Parteien vor dem Kauf sichern), sowie die Löschungsunterlagen. Sobald auf dem Objekt keine Schulden mehr lasten und somit alle Bedingungen erfüllt sind, wird der Käufer den Notar über den Zahlungstermin informieren. Nachdem der Verkäufer und die Gläubiger die Zahlungen erhalten haben, wird der Notar den Kaufvertrag beglaubigen und den neuen Käufer als Eigentümer ins Grundbuchregister eintragen lassen.

3. Kosten
Sämtliche Kosten und Steuern, sowie Notarkosten werden in der Regel vom Käufer getragen. Es können zusätzliche Kosten für die Vermittlungsgebühr entstehen (darunter Honorare für Architekten, Landvermesser und Rechtsbeistände). Die Notarkosten betragen ca. 1.5% des Kaufumsatzes. 

4. Steuer

4.1 Grunderwerbsteuer
Der Steuersatz bewegt sich zwischen 4.5% und 6.5% und hängt vom jeweiligen Bundesland ab. Erst nach der Zahlung der Grunderwerbsteuer wird der Käufer im Grundbuchregister als Eigentümer eingetragen und erhält somit die Eigentumsrechte.

4.2 Grundsteuer
Grundbesitzer sind verpflichtet jährlich eine Grundsteuer für Ihren Besitz zu entrichten. Diese Steuer berechnet sich nach der Größe und Verwendung des Grundstücks und Objekts und ist je nach Objekt unterschiedlich.

4.3 Einkommenssteuer etc.
Während der Spekulationsfrist gelten bestimmte Regelungen, welche vorsehen dass sämtliche Gewinne, die durch einen Verkauf der Immobilie in den ersten 10 Jahren erzielt werden, auf das persönliche Einkommen angerechnet und somit versteuert werden müssen (§ 23 Einkommensteuergesetz). Findet der Verkauf nach der 10-Jahresfrist statt, so werden auf den erzielten Gewinn keine Steuern erhoben (§ 23 EStG). Werden innerhalb von 5 Jahren drei oder sogar mehr Objekt wiederverkauft, so fallen diese Transaktionen unter den Begriff gewerblicher Grundstückshandel und werden dementsprechend besteuert. Handelt es sich um eine Mietwohnung, müssen Mieteinnahmen, die den steuerlichen Grundfreibetrag des persönlichen Einkommens überschreiten, ebenfalls versteuert werden. Da sich die deutschen Immobilienpreise stabilisieren, ist dies kein Markt für kurzfristig orientierte Anleger.